Compravendite immobiliari: il notaio custodirà i soldi del venditore
Una delle novità più rilevanti, inserite nella Legge di Stabilità 2014, riguarda il ruolo del notaio nelle compravendite immobiliari.
Il notaio assume il ruolo di garante della transazione “tout court”, depositando in un conto corrente dedicato le somme versate dall’acquirente al momento del rogito e custodendole fino a quando quest’ultimo non diventa l’effettivo proprietario.
Di seguito, illustriamo nel dettaglio la nuova normativa che sarà operativa da quando verrà emanato il decreto di attuazione, cioè entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di Stabilità (art. 1, comma 67).
Comma 67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalita’ di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.
A) Il prezzo o corrispettivo versato dal venditore al momento del rogito viene depositato dal notaio in un conto corrente dedicato e costituisce patrimonio separato dal patrimonio personale del notaio (art.1, comma 63-64-65).
Al momento del rogito, il venditore non incasserà le somme versate dall’acquirente (normalmente il saldo prezzo). Queste somme vengono pagate dall’acquirente e trattenute dal notaio, il quale ha l’obbligo di versarle unitamente alle imposte su un conto corrente dedicato.
Il ricevimento di queste somme viene annotato sul libro notarile Registro somme e valori e il notaio ne dà ricevuta al venditore.
Vengono escluse da questo obbligo le dilazioni di pagamento previsti nel contratto di compravendita (art.1, comma 64).
Le somme depositate presso i conti correnti dedicati costituiscono un patrimonio separato rispetto al patrimonio personale del notaio e, di conseguenza, sono impignorabili (art.1, comma 65).
Comma 63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e’ tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonche’ a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicita’ immobiliare, ovvero in relazione ad attivita’ e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorita’ giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprieta’ o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Comma 64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
Comma 65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque e’ altresi’ il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
B) Consegna al venditore delle somme custodite (art.66)
Il notaio consegnerà le somme al venditore solo dopo che l’atto è stato registrato e trascritto, a condizione che non siano intervenuti eventi negativi (esempio nuove iscrizioni ipotecarie) e che siano state soddisfatte le pattuizioni economiche (estinzione mutuo del venditore, pagamento spese condominiali, etc).
Comma 66. Eseguita la registrazione e la pubblicita’ dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di formalita’ pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalita’ probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Cosa cambia? Vantaggi e svantaggi
Con questa nuova procedura, l’intero processo della compravendita verrà garantito al 100%.
Non ci saranno più le truffe di chi vende la stessa casa più volte a più persone o di chi acquista immobili ipotecati o pignorati nel delicato periodo che intercorre tra la data di stipula e quella di trascrizione. Se da una parte ci saranno maggiori garanzie, dall’altra aumenteranno gli adempimenti e i costi notarili.
Il processo diventerà più complicato: basti pensare al venditore che, a sua volta, dovrà ricomprare un immobile immediatamente dopo la stipula.