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Il consumatore ha il diritto di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore (articolo 125-sexies t.u.b.), avendo così diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la durata residua del contratto.
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In caso di rimborso anticipato, il finanziatore ha diritto ad un indennizzo equo ed oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito.
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L’indennizzo non può superare l’1 per cento dell’importo rimborsato in anticipo, se la vita residua del contratto è superiore a un anno, ovvero lo 0,5% del medesimo importo, se la vita residua del contratto è pari o inferiore a un anno. In ogni caso, l’indennizzo non può superare l’importo degli interessi che il consumatore avrebbe pagato per la vita residua del contratto. Il suddetto indennizzo non è dovuto se il rimborso anticipato è effettuato in esecuzione di un contratto di assicurazione destinato a garantire il credito; se il rimborso anticipato riguarda un contratto di apertura di credito; se il rimborso anticipato ha luogo in un periodo in cui non si applica un tasso di interesse espresso da una percentuale specifica fissa predeterminata nel contratto; se l’importo rimborsato anticipatamente corrisponde all’intero debito residuo ed è pari o inferiore a 10.000 euro.
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La cancellazione delle ipoteche
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Come si cancellano le ipoteche?
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Con l’emanazione della c.d legge Bersani (legge n. 40/2007), successivamente modificata e trasfusa – per quanto attiene la cancellazione delle ipoteche – nell’articolo 40 bis del testo unico bancario, il legislatore ha stabilito che le cancellazioni possono essere gestite in un rapporto diretto tra banca e Uffici dei Registri Immobiliari, senza il necessario intervento del notaio.
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Si tratta delle ipoteche iscritte a favore delle banche e che si trovano a garantire un debito che è stato già estinto.
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In sintesi, l’articolo 40 bis prevede che:
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1) l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento […] ancorché annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita (ovvero quando è stato saldato il debito).
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2) Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio.
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3) Decorso il termine di trenta giorni il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al punto 2) e in mancanza della comunicazione ostativa alla cancellazione, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al punto 2).
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4) Per gli atti previsti nei punti precedenti non è necessaria l’autentica notarile.
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La cancellazione delle ipoteche oltre i mutui fondiari
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La disciplina della cancellazione semplificata si applica, oltre che ai mutui fondiari, anche:
– ai mutui non fondiari;
– ai finanziamenti diversi dai mutui, fondiari e non fondiari;
– ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti;
– ai finanziamenti concessi, oltre che da banche, da altri intermediari finanziari.
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Accollo del mutuo
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E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento.
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In questo caso l’accollo è cumulativo e non liberatorio; in quanto il mutuatario originario è debitore in solido con l’acquirente (nuovo mutuatario), in tutti i casi in cui quest’ultimo non provvede a restituire il finanziamento.
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Mutuo prima casa, detrazione interessi passivi
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Tra le agevolazioni legate alla prima casa, vi è la possibilità di detrarre gli interessi passivi pagati sul mutuo destinato a finanziarne l’acquisto.
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Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro.
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L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
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Alcuni dei casi di inadempimento che coinvolgono i mutuatari, sono dovuti a ragioni di carattere finanziario (perdità di capacità reddituale o sovra finanziamento), ovvero sono legati a ragioni di salute, divorzio, separazione di coppie di fatto o perdita di lavoro.
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E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no.
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Il nostro studio consiglia di sottoscrivere tale polizza, per evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni, si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto, che non intendano entro breve tempo sposarsi, consigliamo di farsi dare dallo studio notarile una consulenza sui diritti e i doveri dei comproprietari.
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L’erogazione del mutuo
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La banca può erogare la somma al momento del rogito (EROGAZIONE CONTESTUALE) oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca (EROGAZIONE NON CONTESTUALE).
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Con l‘erogazione contestuale la banca mette immediatamente a disposizione del mutuatario gli assegni circolari, o l’ordine irrevocabile di bonifico, per pagare la parte venditrice.
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Con l‘erogazione non contestuale invece, la somma per pagare il prezzo alla parte venditrice viene messa a disposizione solo nel momento dell’avvenuta iscrizione ipotecaria sull’immobile dato in garanzia, ovvero al consolidamento dell’ipoteca.
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L’ipoteca può dirsi consolidata, come prevede l’articolo 39 del testo unico bancario, quando non è più soggetta ad azione revocatoria fallimentare e, cioè, trascorsi 10 giorni dalla data di iscrizione.
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Nel caso di erogazione non contestuale il venditore è comunque garantito dal fatto che al momento della sottoscrizione dell’atto di compravendita, viene emesso un ordine irrevocabile di pagamento a suo favore, con effetto dall’avvenuto consolidamento dell’ipoteca.
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Tipi di mutuo
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MUTUI A TASSO VARIABILE
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Il tasso variabile cambia nel tempo (per esempio ogni mese, tre mesi o sei mesi, etc.), in base alla variazione di un parametro di riferimento (come l’Euribor, che è il tasso applicato ai prestiti tra le banche). Anche l’importo delle rate da pagare aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di una riduzione. Il tasso da pagare rimarrà sempre allineato con il mercato.
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MUTUI A TASSO FISSO
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Il tasso fisso è concordato con la banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Anche l’importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se il costo del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di mercato. Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, dato che la banca deve avere un margine di guadagno più elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi.
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MUTUI A TASSO MISTO
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Questa tipologia di mutuo si comporta, per i primi anni, come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita, continua come normale mutuo a tasso variabile. Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni.
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MUTUI A TASSI MISCELATI (COCKTAIL)
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Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un’altra da rimborsare a tasso variabile. Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni.
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MUTUI CON TASSO MASSIMO (CAP & FLOOR)
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Sono mutui a tasso variabile in cui l’escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap).Da notare chequando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore.
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MUTUI CON OPZIONE
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Al mutuatario è consentito, alle scadenze programmate (ogni due anni circa) di esercitare la c.d. l’opzione, e cioè decidere se “saltare” dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.
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MUTUI A RATA FISSA E TASSO VARIABILE
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La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all’origine.
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MUTUI A RIMBORSO AUTONOMO
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Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente. Il calcolo degli interessi, avviene in base all’esposizione effettiva.
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MUTUI IN VALUTA
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Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all’estero. Le rate vanno però pagate nella valuta del paese estero prescelto; il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare la valuta in Euro, accollandosi il rischio dei rialzi dei tassi di cambio.
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MUTUI A RATE CRESCENTI O DECRESCENTI
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Questa tipologia offre al mutuatario la possibilità di modificare le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante; riducendole all’inizio e maggiorandole nel tempo, il mutuatario ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore. Con l’operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.
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Atto di mutuo documentazione
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Parte mutuataria
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Se società:
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Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore;
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.
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Se persona fisica:
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Carta d’identità e codice fiscale;
Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identita’ del procuratore;
Titolo d’acquisto (rogito – successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.
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TITOLI DI ACQUISTO DEL/DEGLI IMMOBILI SU CUI VIENE ISCRITTA IPOTECA
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Se trattasi di immobile acquistato o ricevuto per donazione:
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– titolo di acquisto (cd “rogito”) e relativa nota di trascrizione (nell’ipotesi di più acquisti occorre produrre tutti i rogiti)
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Se trattasi di immobile ereditato (anche per quota):
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– dichiarazione di successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte
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– titolo di acquisto precedente (c.d. “rogito”) e relativa nota di trascrizione (nell’ipotesi di più acquisti occorre produrre tutti i rogiti)
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– eventuali pubblicazioni di testamento olografo / registrazione di testamento pubblico / rinunce di eredità / accettazioni espresse di eredità (o altri atti inerenti la successione)
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La disciplina del mutuo
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Il mutuo è il contratto con il quale la banca (mutuante) consegna una determinatà quantità di denaro al mutuatario che, previa concessione di una garanzia ipotecaria, si obbliga a rimborsare il capitale prestato oltre agli interessi.
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La banca eroga la sommarichiesta se sussistono precise condizioni che verifica durante la procedura di merito creditizio.
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Nello specifico la banca controlla che:
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a) la rata non superi un terzo del reddito netto mensile del mutuatario;
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b) la somma finanziata non superi l’80% del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore).
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Il mutuatario, come si è visto, dovrà rimborsare non solo il capitale preso a prestito, ma anche gli interessi.
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Tali interessi, se fossero calcolati secondo la logica economica, causerebbero prime rate di importo estremamente elevato e le ultime di importo minore (il primo anno si pagherebbero gli interessi sull’intero capitale, il secondo anno su una somma minore, il terzo anno su una somma ancora più bassa,…). In questo modo, tuttavia, non si realizzerebbero gli interessi del mutuatario, che intende ricevere un’agevolazione di tipo finanziario.
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L’ammortamento “alla francese” evita questo tipo di difficoltà, permettendo di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima.
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Il mutuo è un contratto complesso nel quale il linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si mischiano in un testo che spesso risulta comprensibile solo per gli addetti ai lavori.
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Tasso fisso o tasso variabile?
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Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente.
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In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Dipende molto dalla filosofia del cliente. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.
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L’erogazione del mutuo
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La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.
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Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice. Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti). In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
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Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente è costretto a pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
– erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile
– pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.
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L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
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Alcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto.
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E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. Il nostro studio notarile consiglia di sottoscrivere tale polizza, per evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi, consigliamo di farsi dare dallo studio notarile una consulenza sui diritti e i doveri dei comproprietari.
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I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente.
L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.
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La detrazione di spese ed interessi
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E’ importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.
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L’accollo del mutuo
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E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.
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La cancellazione dell’ipoteca
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Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa.
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Le spese accessorie dei finanziamenti
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Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.
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Il notaio e la scelta del mutuo
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La scelta del mutuo è di cruciale importanza e molto complessa. Ecco perché è importante farsi assistere dal notaio, quale soggetto garante in grado di aiutarvi a scegliere la tipologia di mutuo adatto alla vostra situazione specifica.
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Il dovere di assoluta imparzialità, che vieta al notaio di esprimere valutazioni o giudizi di merito circa la scelta che il mutuatario deve compiere, infatti, non gli impedisce di prestare una adeguata assistenza informativa circa le diverse tipologie di mutuo, i diritti e i doveri del mutuatario e della banca mutuante, le norme in tema di trasparenza bancaria e di tutela del consumatore.
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Una volta che si è scelta la banca, la stessa avvia la c.d. procedura di merito creditizio con cui verifica – sulla base di informazioni adeguate fornite dal mutuatario e, ove necessario, ottenute consultando una banca dati indipendente – la qualità del rischio assunto dalla banca con la relativa redditività dell’operazione.
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Conclusa la predetta istruttoria, spetta al notaio compiere tutti gli accertamenti utili e necessari a garantire la banca circa l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole.
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Il notaio e la stipula del mutuo
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Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del notaio, la cui funzione è quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca, garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria.
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Più è lungo il mutuo e più il tasso d’interesse tende ad essere elevato, crescendo il rischio della banca. D’altra parte, la lunghezza del mutuo riduce l’ammontare della rata e quindi permette una spesa maggiore.
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Il notaio, con il suo lavoro, fornisce alla banca un’informazione essenziale, ovvero conferma l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per gli interessi della banca.
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Il tempo necessario allo studio notarile per fare le verifiche ed inviare la relazione notatile preliminare alla banca è di una decina di giorni.
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Dopodiché la banca, con la relazione notarile e i documenti forniti dal mutuatario, fa deliberare il finanziamento e si procede alla stipula dell’atto notarile. Di solito le banche, per preparare la pratica, hanno bisogno di un tempo che varia tra due settimane e un mese.
I mesi di giugno/luglio e novembre/dicembre sono mesi di intenso lavoro sia per le banche che per i notai, per cui è più difficile riuscire a concludere l’istruttoria in tempi particolarmente rapidi.